Servicios legales
Comunidad de Propietarios
Adfinca se encarga además de toda tarea de reclamación y defensa de la comunidad de propietarios.
Adfinca ofrece a sus clientes los siguientes servicios legales:
- Reclamación por perturbaciones del descanso vecinal.
- Defensa de la Comunidad ante demandas vecinales.
- Reclamación de cuotas impagadas por vía legal.
- Contestación a escritos de la administración pública.
- Alteración en zonas comunes.
- Construcciones sin aprobación de la comunidad.
- Abusos por otros propietarios.
- Apropiaciones.
El Administrador de Fincas y el Presidente de una comunidad de propietarios son las personas a cargo de llevar y gestionar todas las obligaciones legales y solucionar cualquier incidencia que se desarrolla en el día a día.
En ocasiones nos encontramos con la desagradable labor de reclamar a un Administrador de Fincas que no ha cumplido con algunas de las obligaciones principales de su cargo, por nuestra experiencia las más frecuentes son:
- No encontrarse en posesión de la titulación que le habilita para desempeñar el cargo.
- Incumplimiento de funciones de gobierno y mantenimiento de la Comunidad de Propietarios.
- Manipulación de cuentas o apropiación indebida
- Asesoramiento erróneo con una manifiesta mala fé.
- Omisión o negligencia en su actuación profesional.
- El resto de obligaciones contempladas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En Adfinca contamos con un equipo encargado de defender los derechos de todos los vecinos de la Comunidad de Propietarios, con nuestra contrastada eficacia y dilatada experiencia, no tendrás que preocuparte por valoraciones que no corresponden con los daños causados en el siniestro, cualquier abuso de la aseguradora o entrar en negociaciones ventajosas para evitar acudir al juzgado.
Los seguros son contratos mediante los cuales, a cambio de cobrar una prima, la aseguradora está obligada si se produce un siniestro dentro de la cobertura legal a indemnizar el daño producido o a satisfacer un capital, renta u otra prestación convenida.
Una eficiente gestión de los siniestros en las Comunidades de Propietarios evita muchos problemas.
La tramitación del expediente de un siniestro se debe llevar a cabo con unos conocimientos y experiencia que permita desde el primer momento prever en la medida de lo posible si se trata de un siniestro cuya causa es cubierto por la compañía de seguros de la Comunidad o no.
En Adfinca nos preocupamos para que tengas el seguro que mejor se adapte a las necesidades de la Comunidad de Propietarios, conocemos la responsabilidad que ello implica y las consecuencias que puede acarrear una mala gestión del mismo, pudiendo verse afectados muchos vecinos.
Uno de los mayores problemas en las comunidades de propietarios es la morosidad, una morosidad que provoca importantes problemas financieros y más aún cuando se trata de repetidos impagos de gastos comunes.
Para reclamar el pago de los saldos adeudados a la comunidad de propietarios Adfinca cuenta con un departamento dedicado exclusivamente a las reclamaciones de cuotas impagadas.
En Adfinca estamos especializados en la interposición de reclamaciones y procedimientos relacionados con la responsabilidad general de la Administración, este sector tan especifico y técnico del derecho aparece regulado en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común y R.D. 429/1993, de 26 de marzo, que aprueba el Reglamento de los Procedimientos en materia de Responsabilidad Patrimonial de las Administraciones Pública requiere una preparación y formación que muchos administradores de fincas no tienen.
En nuestros servicios jurídicos integramos la protección a los vecinos de la comunidad de propietarios ante los daños patrimoniales que pueden exigirse que están sustentados en el funcionamiento, con carácter general, normal o anormal de los servicios públicos, bien sea de los Ayuntamientos, administraciones e incumplimientos de contratos de suministros, proyectos u obras de cualquier índole y naturaleza.
Frecuentemente nos encontramos con que elementos o zonas comunes de la comunidad de propietarios han sido ocupados sin el debido consentimiento de la comunidad, lo que nos obliga a interponer la respectiva demanda judicial contra el comunero que no ha respetado la Ley de Propiedad Horizontal para que se le obligue a reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la Comunidad de Propietarios.
La apropiación de elementos comunes de la comunidad de propietarios está prohibido y contemplado en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a la modificación de elementos comunes y privativos establece:
«el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador»
La Ley de Propiedad Horizontal contempla una estricta y clara prohibición en relación a las obras, modificaciones y reparaciones que sin el debido consentimiento por unanimidad de los vecinos mediante Junta General se realice en zonas comunes de la Comunidad de Propietarios por algún comunero.
Podemos distinguir tres tipos de obras que irán regulados de distintas formas:
- Obras autorizadas con comunicación previa.
- Obras de conservación.
- Obras con consentimiento de la junta.
En Adfinca velamos por cada vecino en la Comunidad de Propietarios, por eso en el caso de que existiera alguna discrepancia con respecto a la aprobación de un acuerdo adoptado en alguna Junta General Ordinaria o Extraordinaria, daremos apoyo jurídico para proceder a asesorarte e iniciar el procedimiento judicial para el impugar el acuerdo.
la Ley de Propiedad Horizontal establece tanto los requisitos necesarios para que puedan ser adoptados como los supuestos en los que se pueden impugnar los acuerdos adoptados
Para proceder a la impugnación de un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios ante el tribunal de justicia donde se encuentre la comunidad del inmueble tendremos que acudir a un procedimiento ordinario acorde con el artículo 249.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Nuestro equipo jurídico velará para que se cumplan los siguientes requisitos que marca la ley tanto en cuanto a los requisitos para impugnar, los plazos y los casos generales o específicos como para aquellas impugnaciones cuando el impugnante estuvo ausente en la Junta de Propietarios.
En Adfinca ponemos a tu disposición un equipo de abogados especializados en recuperar tu hogar en la mayor brevedad posible, para cuando nos encontramos con la desagradable situación de que en nuestro inmueble han entrado okupas y se han instalado en nuestra vivienda o que los inquilinos a quien hemos arrendado nuestra propiedad no abonan la renta u otras obligaciones económicas como los suministros, comunidad etc.
No existe un tipo de juicio bajo el nombre de desahucio express, sino que es el término comúnmente usado para el procedimiento de desahucio debido al impago del alquiler que se articula con mecanismos ágiles y flexibles y que protege a los propietarios y a las familias que se encuentran en ellas.
Antes de iniciar el desahucio si queremos agilizar el procedimiento judicial deberemos pedir asesoramiento a nuestro equipo para iniciar la reclamación extrajudicial mediante el envío postal de un burofax concediendo el plazo de un mes para el pago de las deudas, y así evitar la denominada «enervación» una vez interpuesta la demanda.
Aunque el desahucio express esté destinado a reducir la duración del procedimiento, en cada juzgado existe una carga de trabajo distinta y en la mayoría de los casos se trata de un procedimiento que durará entre 4 y 6 meses
En nuestra gestión integral incluimos la defensa de la comunidad de propietarios cuando se produzca el incumplimiento de los contratos o cesiones con terceros.
Cesión para la edificación: En ocasiones el cesionario por diversos motivos, no cumple con la obligación contraída con el cedente, que sin embargo ha procedido con anterioridad a la transmisión de la propiedad del suelo y a la entrega del mismo, cumpliendo así totalmente con la obligación por él asumida en el contrato. En estos casos, el cedente ha entregado su finca a cambio de una serie de inmuebles por construir, por lo que el solar objeto del contrato se ve sometido a un proceso de transformación física y jurídica que a veces no culmina en los inmuebles comprometidos, lo que viene a complicar la posición del cedente.
Pondremos a nuestro equipo jurídico a trabajar para cumplir la exigibilidad de la prestación en relación con el artículo 1124 del Código Civil que permite al cedente optar entre:
- Exigir el cumplimiento
- Pedir la resolución del contrato
Cuando nos encontramos con defectos en la construcción en una Comunidad de Propietarios tenemos en primer lugar que conocer qué tipo de defecto es y encuadrarlo dentro de unos plazos u otros, así de como conocer desde cuanto debemos de empezar a contar el plazo de garantía.
Estas cuestiones jurídicas son tratadas por el departamento jurídico de Adfinca, quienes se encargarán de trazar las líneas de actuación y pautas a seguir cuando comprueba que una edificación sufre daños materiales debidos a defectos o vicios constructivos o no reúne las condiciones pactadas en contrato.
El periodo de garantía se encuentra regulado por la ley 38/1999 de ordenación de la edificación articula unos plazos de 1, 3 y 10 años dependiendo del tipo y procedencia.
En Adfinca contamos con un equipo de profesionales expertos en asesoramiento a comunidades de propietarios en el área Jurídico-Laboral y de Seguridad Social.
Llevamos a cabo todas las gestiones necesarias relacionadas con la gestión de personal, contratación, nóminas y seguros sociales, gracias a esto la comunidad de propietarios podrá ahorrar costes y tener controlados al personal empleado en portería, mantenimiento, limpieza, piscina etc.
Nuestro departamento encargado del área legal llevará a cabo la redacción y supervisión de cualquier contrato llevado a cabo entre la comunidad de propietarios y el sector público o privado según:
- Finalidad y objeto del contrato.
- El régimen aplicable.
- Acorde con la sujeción o no a una regulación armonizada.
Para los contratos de carácter privado nuestro departamento jurídico se encargará de que la Comunidad de Propietarios se encuentre protegida ante cualquier retraso, incumplimiento o contratiempo que pueda producirse en el transcurso o una vez finalizado el contrato.
En Adfinca queremos que dejes todo en nuestras manos, con la tranquilidad de que tu comunidad de propietarios está gestionada por los mejores profesionales.
Acorde con el último informe de la Asociación Empresarial del Seguro (UNESPA), en las Comunidades de Propietarios de España se apertura un siniestro cada 2 minutos. Esto nos da idea de lo importante que es la contratación de un Seguro Multirriesgo para Comunidades de Propietarios.
La contratación de un adecuado Seguro Multiriesgo es esencial para que la comunidad de propietarios tenga cubiertas todas sus necesidades sin olvidar que es un desembolso anual muy importante para los vecinos y que se tiene que mirar cuidadosamente.
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